Автор: Банкеръ

Николай Галчев е строителен инженер по образование, с 28-годишен опит по специалността си. Започва работа в Главно управление Строителни войски - място, което и до днес определя като най-добрата школа за строители в България. 

Напуска през 1993 г. и основава първата си собствена компания ЕТ Николай Галчев. След това създава последователно Галчев и ко ООД и Галчев инженеринг груп АД - Благоевград. От март 2007 г. регистрира Галчев холдинг АД, съставен от 20 дъщерни и асоциирани фирми, специализирани в различни дейности и услуги. Групата изпълнява големи проекти в жилищното, хотелското, административното и спортно-развлекателното строителство. Сред най-значимите са хотелите Хелена ризорт, Хелиос Бей и Азалия край морето, Танне и Тамплиер в Банско, аквапарк и СПА център Хармония в Благоевград, Белисимо бизнес център и България Тауър в София. Галчев е член на борда на директорите на Bulgarian Property Developments (UK) и на Ротари клуб. Президент е и на футболен клуб Пирин - Благоевград.

Г-н Галчев, как виждате развитието на строителния отрасъл през 2009 г. на фона на продължаващата финансова и икономическа криза?
- Говорейки за строителството, няма как да го отделим от миналата година, или от предишните три, когато експанзията в отрасъла бе изключително сериозна. Той осигуряваше над 14 млрд. лв. приходи годишно и това трябва да се цени от държавата и браншовите организации. Но макар че този ръст помогна за увеличаване печалбите на предприемачите, той не се отрази на строителния отрасъл като цяло. През последните три години се навъдиха над 5 хил. фирми, но голяма част от тях свалиха критериите за професионализъм. Допусна се много некачествено строителство и смятам, че повече трябва да се говори не какви обеми работа са изпълнени, а колко качествени неща останаха след нас. И точно от тази гледна точка 2009 г. ще е преломна, тъй като конкуренцията вече е много сериозна. Очаквам липса на финансиране и на проекти, но ако трябва да се гледа позитивно - текущата година ще има доста сериозен оздравителен ефект.
Споменахте, че усещате проблеми заради ограниченото кредитиране от страна на банките. Това ли е най-сериозната спънка в момента?
- Големите компании имат нужда от стабилен финансов партньор. Категорично мога да ви заявя и да го изпишете с големи букви във вашия вестник - в момента финансов партньор за бизнеса в България трудно се намира. Напразно някои се заблуждават, че кризата ни е подминала и имаме добри банки. Наистина ние не разчитаме само на кредитиране. Но малко са фирмите, които имат добри парични потоци. В последните десет-петнадесет години всички сме се капитализирали чрез кредити. Но разговорите с банките сега не са никак приятни. Нито за тях, нито за нас. Не е проблемът в това, че в тази ситуация някой е вдигнал лихвата с процент - процент и половина. А по-скоро, че се губи партньорство. Разберете ме правилно, в никакъв случай не поставям всички банки под общ знаменател. Просто някои не искат да си признаят, че не им достига ресурс. Вместо това започват да искат едни нескончаеми справки и след като си осигурил всички необходими документи, се оказва, че те отново не могат да ти отпуснат кредит. Дори ако си перфектен заемоискател, имаш добър проект и можеш да си обслужваш вноските. Имаме проблеми и те ще стават все по-големи. При тези условия да развиваш широка инвестиционна дейност е проява равнозначно на това да се държиш като камикадзе. Преди няколко дни имахме среща на нашия отрасъл с представители на банките. И тогава един от моите колеги им заяви: Ние сме гъвкави ще успеем да оцелеем. Но на вас няма да ви е лесно, когато дойдат добрите времена и ние ще правим бизнес с парите си, а не с кредити.
Интересно е с какъв аргумент банките отказват кредитиране...?
- Този въпрос вече ми е труден. Те не казват нищо конкретно - като например: Не можем да осигурим цялата сума, която искате, а само половината. Така е коректно и бихме ги разбрали. Вместо това започват да искат справки за продажби, за състоянието на дъщерни дружества, активи, баланси, които реално почти не са се променили през последната години. Може ресурсът да е по-малък, но нека да е ясно колко е.
А как гледате на т.нар. гъвкави схеми за финансиране на строителни проекти и вашата фирма използва ли ги под някаква форма?
- За финансиране не. По-скоро се мисли за свиване на разходите, за оптимизиране на екипа, дори за затваряне на бизнеси, които не са рентабилни. Ето например ние имахме в инвестиционната си програма над 15 обекта, които мислехме да развиваме, но сега ги ограничихме до три-четири. Спряхме изграждането на спортен център с площ 120 хил. кв. метра в Банско, санаториум със СПА център в Добринище, доста проекти в туризма и в жилищното строителство и офис сгради.
Може ли да се каже, че ограниченото кредитиране ви удря и от друга страна - банките не отпускат кредити за хората, които искат да си купят жилище, и това блокира пазара?
- Отделите, които се занимават с отпускането на заеми за граждани и фирми, не предлагат добри пакети. Те вече са склонни да дадат кредит само при гарантиран акт 16, когато крайната цена на предлаганото от предприемача жилище е с 30% по-висока. А може да има съвсем нормални стъпки - 10% от сумата първоначално, още 40 при акт 14, а останалите при получаване на акт 16. Пазарът си го има. Може да е намалял, но го има. Нас не ни притеснява, че ще трябва да свалим част от цената, стига да има търсене. Винаги има начин банката да се разбере с предприемача, за да обслужат клиента. Наистина не всички финансови институции са толкова предпазливи при кредитирането. Някои продължават да отпускат заеми и те ще си проличат на пазара съвсем скоро.
А ще започнат ли според вас банките да препродават жилища на закъсали платци?
- Това е неминуема тенденция. Тя вече се наблюдава при лизинговите къщи, за банките все още не личи да е масово явление. Дано само не се задълбочи, тъй като ще е допълнителен трус за всяка финансова институция, защото е встрани от обичайната й дейност.
Според вашата информация с колко са паднали цените на имотите от началото на кризата?
- В различните региони е различно, но общо за страната - с около 10-15 на сто. И то не само за жилищното строителство, а и за офиси и наеми. Но аз например не съм свалил и с едно евро цените, на които продаваме. Но вкарахме някои допълнителни екстри - сменяме ламината с паркет, добавяме кухненско оборудване. Много е важно да убедиш клиента, че инвестира в нещо сигурно. Това на днешно време не е лесно, тъй като мнозина са били излъгани.
Смятате ли, че сега ще се стигне до окрупняване на пазара на строителните фирми в областта на жилищното строителство? Може ли да се очаква малките предприемачи да фалират и да изчезнат от пазара?
- Всичко е въпрос на много комплексна оценка. Сегашният пазар може да притисне голяма фирма, която е инвестирала в дълготрайни активи и които в момента й тежат, тъй като не може да ги натовари. Малките фирми са по-гъвкави - могат да спрат дейността си за месец-два, да пуснат 20 човека например в неплатен отпуск. При големите това е невъзможно.
А какво ще стане при сегашната ситуация с т.нар. предприемачи, които са ипотекирали единствения си имот в столицата и върху него искат да изградят жилищен блок, като разчитат да разпродадат апартаментите и да спечелят бързо двойно или тройно повече?
- Това най-често са единични проекти. При тях вероятно ще има и фалити. Като резултат ще се появи и вторичен пазар на жилища. Ще излязат и играчи, които са прогнозирали подобен изход и са заделили средства да изкупят масово по-евтини сгради. Но както вече казах, надявам се като цяло браншът да оцелее. Наистина високото строителство ще бъде притиснато, но в инфраструктурното и в енергийното има доста сериозни поръчки.
Има ли вече тенденция за пренасочване на фирми към тези два сектора?
- Ние вече го направихме. Участваме главно чрез консорциуми в поръчки за пречиствателни станции, депа за твърди битови отпадъци, водоснабдителни и канализационни мрежи, по-ниските класове пътища, електропреносни мрежи. Използваме опита, който мениджмънтът на фирмата има в строителството.
Така като си говорим, не усещам да сте много голям оптимист за бъдещето...
- Напротив, аз съм един от малкото оптимисти. Въпросите ви са конкретни и аз не мога да ви разказвам розови приказки. В тежка ситуация сме не само ние, а и целият свят заради едни измислени пари, които някои си разменяха по борсите. Оптимист съм, че оздравителният ефект ще е по-силен от финансовия.
Забелязват ли се поне някакви симптоми за оздравяване на сектора?
- Ние все още не сме се разболели. В момента кривата е надолу. Оздравителните елементи ще се появят чак когато стигнем дъното. Ще изкараме известно време без промяна и тогава ще се оттласнем нагоре. Но не бих се ангажирал с прогноза кога ще свърши кризата, тъй като съм сериозен човек.
Кои са основните трудности, които срещате в бизнеса си - административни, от липса на кадри или пък нормативни?
- Големият проблем в отрасъл строителство са човешките ресурси, тъй като това е основният капитал на едно дружество. Другата трудност е, че повечето фирми у нас не могат да управляват максимално ефективно парите си, като в тази група включвам и моята компания. Не казвам, че не могат да ги управляват изобщо, защото в противен случай нямаше да ни има на пазара. Колкото до нормативната рамка, тя поне не ни пречи. Законодателството не може да бъде съвършено, тъй като се пише от хора. Може би единственото, което липсва засега, е закон за публично-частно партньорство, но вярвам, че и той ще бъде готов съвсем скоро.


Николай Галчев , Хелена ризорт , Хелиос Бей , бизнес , Галчев инженеринг